TOLERANCIAS CATASTRALES.

Como es conocido, el procedimiento de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas de los predios urbanos recaía de manera exclusiva en el ámbito judicial. Fue con la Ley 27333 que se autorizó a los notarios a tramitar dicho procedimiento. ¿Pero la rectificación en el fuero notarial podía llevarse adelante en todos los supuestos? La respuesta es no. La citada ley contempló excepciones. En efecto, en el inciso c) del artículo 13.1 de ella se ordenó que el procedimiento judicial será obligatorio cuando “suponga superposición de área y linderos, o cuando surja oposición de terceros (en la gestión notarial)”. En otras palabras, la ley estableció la incompetencia de la vía notarial en las hipótesis de oposición de terceros o existencia de superposición con predios colindantes inscritos, es decir, si se presenta cualquiera de estas dos situaciones el notario carece de competencia y ésta es asumida por el órgano jurisdiccional. La razón para la exclusión reside en la naturaleza jurídica no contenciosa del procedimiento notarial: en este no pueden dilucidarse controversias respecto de las titularidades dominicales en juego. Es así porque el notario no tiene el poder jurídico para definir quién tiene el mejor derecho sobre un predio. Visto de esta manera, es irrelevante que los colindantes u otra persona hayan guardado silencio o, mejor dicho, no se hayan opuesto al trámite notarial iniciado, porque al evidenciarse la superposición la pretensión se extrae de la esfera notarial para trasladarse a la judicial.

Al detectarse una superposición se puede esgrimir como argumento de defensa que aquélla se encuentra dentro del rango de tolerancia previsto por la Directiva N° 001-2008-SNCP/CNC. En este caso debemos tener en cuenta la excepción contenida en el literal d) de la misma Directiva: “En el caso de inscripción de los actos que impliquen modificaciones físicas de predios, los rangos de tolerancias se aplicarán siempre y cuando se trate del mismo predio y no se afecte áreas de los predios colindantes”, es decir en las modificaciones físicas de los predios (la rectificación de área es una de ellas) las tolerancias catastrales son inaplicables cuando se afecte a predios colindantes inscritos, es decir, cuando se advierta superposición total o parcial con predios registrados. En consecuencia, es censurable inscribir o pretender registrar un predio sobreponiéndose con otro ya inscrito.

Las tolerancias son inaplicables en los supuestos de rectificación de área cuando se advierte superposición con predios inscritos: la superposición informada por el área de catastro extrae a la rectificación del ámbito de competencia notarial: Si el área de catastro establece que existe superposición con otro u otros predios inscritos, la vía notarial será incompetente para conocer el trámite de determinación o rectificación de área, linderos o medidas perimétricas, de conformidad con el literal c) del artículo 13.1 de la Ley 27333. En este supuesto resultan inaplicables las tolerancias catastrales-registrales.

*Resolución 376-2020-SUNARO.TR-T