FORMALIZACIÓN DE CONTRATO POR MUERTE DEL ADQUIRIENTE.

Conforme al artículo 949 del Código Civil, la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. Asimismo, para inscribir una transferencia de propiedad, el acto traslativo requerirá obrar en instrumento público, en aplicación del principio de titulación auténtica recogido en el artículo 2010 del Código Civil y del artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, conforme al que los asientos registrales se extienden en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario.

Ahora bien, existen situaciones en donde el adquiriente de un predio, fallece antes de lograr formalizar su adquisición mediante un instrumento público, planteándose la interrogante, ¿Quién debe formalizar dicha compra o quien asume la adquisición? Este supuesto en que un predio sea transferido – por documento privado -, y el transferente fallezca antes de haber elevado a escritura pública el documento privado ha sido previsto en el artículo 97 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Por consiguiente, quienes son los llamados a formalizar la escritura pública de compra venta son los sucesores, siempre y cuando el causante (comprador) haya adquirido el predio y cancelado la totalidad del precio antes de su fallecimiento.

Ahora bien, los sucesores asumen la transferencia a título sucesorio, en virtud a su calidad de herederos del adquirente, por cuanto el bien fue adquirido en vida por el causante habiéndose omitido únicamente formalizar en documento público de la transferencia, por tanto el bien adquirido tendrá siempre la calidad de bien propio. En dicho supuesto, será indiferente que la transferencia a favor del causante haya sido efectuada a título oneroso o gratuito, pues siempre la transferencia a favor de los sucesores del causante será a título gratuito.

Asimismo, para inscribir la transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente no se requiere presentar documento de fecha cierta en el que obre el contrato primigenio celebrado, basta con verificar que el fallecimiento de una de las dos partes contratantes ha ocurrido. Si desde la muerte existe una transmisión de los bienes, derechos y obligaciones a los sucesores conforme al artículo 660 del Código Civil, es entonces éste el momento (hecho natural de la muerte del causante) que los adjudicatarios adquieren el predio cuya adjudicación hoy se formaliza.