RESERVA DE AIRES.

Debemos mencionar que el término "aires" como tal no se encuentra definido en el código civil; sin embargo, de la interpretación de los artículos 954 y 955, referidos el primero de ellos a que la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho, y, el segundo a que el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del sueño, se hace posible extraer su significado. Sobre la base de dichas normas es posible afirmar que los "aires" no son sino el derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes, sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que el dueño del terreno sea la misma persona u otra diferente. De manera ordinaria y para ejemplificar, seria el derecho que tiene el propietario de un lote de terreno sin construir para edificar, si lo quiere, dentro de los límites del perímetro superficial de su predio, o el derecho del propietario de una casa de un piso para seguir edificando, si lo desea, un segundo o tercer piso y así de modo indefinido respetando claro está, los parámetros urbanísticos y edificatorios respectivos.

En mérito a la autonomía de la voluntad el propietario-constructor puede atribuir el derecho de sobreelevación a favor de algún titular exclusivo, o incluso de él mismo, en virtud de dos modalidades clásicas: Primero, la cláusula de “reserva de aires” hasta una futura ampliación de edificación; con lo que el Registro se limita a inscribir el reglamento interno (con la cláusula incluida), sin independizar en ninguna partida “los aires”. Segundo, la cláusula de “independización de aires” cumple un doble efecto: reservar un derecho de sobreelevación, y solicitar, además, que éste se consigne en una nueva partida registral segregada de la matriz. Para acceder a esta inscripción, el Registro exige que se asigne a los “aires” un porcentaje de participación en las zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases institucionales de la propiedad horizontal, el titular de una sección de dominio exclusivo también es necesariamente copropietario de las zonas comunes.

Ahora, si en el reglamento interno se omite mencionar la titularidad de los aires, este se REPUTARA COMÚN; sin embargo, posteriormente esto puede ser modificado o aclarado por un acuerdo de la junta de propietarios por la que se modifica el reglamento interno y se indique, por ejemplo, que los aires se reservan a favor del propietario-constructor. En este caso la jurisprudencia registral ha asumido el criterio de que estamos en presencia de dos actos jurídicos: uno, la desafectación de la zona común -aires- para convertirla en zona exclusiva de co-titularidad entre todos los propietarios y que constituye un acuerdo corporativo de la asamblea; dos, la transferencia de dominio entre los copropietarios de la nueva zona exclusiva a favor de quien se constituirá como su titular exclusivo.