PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.

La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorporó la Ley 27157 con la finalidad de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno, puedan sanear su situación. La prescripción adquisitiva es procedente en el supuesto que el poseedor carezca de titulo de propiedad o cuando el terreno esté inscrito a nombre de persona diferente del vendedor. Se debe tramitar ante Notario de la provincia en la que se ubica el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial.

En principio, el saneamiento de la titulación a través de la prescripción adquisitiva tramitada notarialmente debía recaer únicamente sobre predios urbanos con edificaciones. Posteriormente, por Ley 27333 se estableció que el trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio comprende también a la declaración de prescripción de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones; y mediante la Directiva N°013-2003-SUNARP se precisó que la declaración de prescripción adquisitiva de dominio procederá respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad establezca que el inmueble cuenta con zonificación urbana.

En conclusión, se ha desligado el proceso de prescripción adquisitiva notarial del saneamiento de edificaciones; es decir, anteriormente, la prescripción solo resultaba procedente si el predio materia de saneamiento se encontraba sujeto a un proceso de regularización de edificación o, en su caso, del reglamento interno, ello a efectos de permitir la inscripción previa del dominio de los favorecidos con la regularización; sin embargo, al permitirse que dicho proceso notarial pueda recaer también sobre terrenos ubicados en zonas urbanas se ha establecido implícitamente que la existencia de una fábrica por regularizar ya no constituye requisito para la declaración de propiedad de un inmueble a través del proceso de prescripción adquisitiva notarial.

En sede registral, la calificación de un titulo de prescripción adquisitiva notarial referida a un predio inscrito exigirá la verificación de la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción; es decir, debe quedar claro para el registrador que el procedimiento se siguió contra el TITULAR REGISTRAL, a efectos de cancelar su derecho como dispone el art. 952 del código civil.