AZOTEA y AIRES ¿ES LO MISMO?

Cuando se realiza una ampliación de fábrica bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y se solicite ampliar el número de pisos afectando y/o modificando el área denominada aires o azotea, previamente debemos definir si es necesario la intervención de la Junta de Propietarios dando su conformidad a la ampliación.

Según Resolución 340-2008-SUNARP-SN el término AIRES alude a la facultad que se concede a una persona a fin de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes. Según el Reglamento Nacional de Edificaciones la AZOTEA es tan sólo el nivel accesible encima del techo del último nivel techado.

Ahora bien, toda edificación bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común tiene un Reglamento Interno en el cual se debe determinar la calidad de los aires o azotea. Según la Resolución del Tribunal Registral N° 532-2015-SUNARP-TR establece: (...),entonces, se presume que el dominio de los aires existentes sobre la sección exclusiva independizada resultan ser COMUNES, por no existir RESERVA DE AIRES(...) es decir, así sea independizado el área bajo la denominación de azotea pero si en el Reglamento Interno no se consigna la reserva de aires, esa azotea viene a ser AIRES COMUNES, no existiendo derecho a sobreelevar sin el consentimiento previo de la junta de propietarios.

Empero, sobre este asunto, para el ámbito de calificación registral debe tenerse en cuenta el criterio adoptado en el quinto acuerdo del Tribunal Registral aprobado en su LXXX Pleno: "Para la inscripción de la ampliación de fábrica sobre secciones de propiedad exclusiva no se requiere acreditar ante el registro la autorización de la junta de propietarios si se cuenta con autorización municipal, salvo que afecte zonas comunes"

Asimismo mediante el CXLIX Pleno Extraordinario del Tribunal Registral se aprobó lo siguiente: EN LA LEGISLACIÓN PERUANA SON CONCEPTOS EQUIVALENTES AZOTEA O AIRES, SIN PERJUICIO DE LO QUE AL RESPECTO SEÑALE EL REGLAMENTO INTERNO"

Entonces podemos decir que las azoteas son secciones de dominio exclusivo, siempre de no existir disposición alguna en el Reglamento Interno que distinga la azotea de los aires, concluyendo que el derecho de construcción es establecido a favor del titular registral de las azoteas independizadas, eso si, sin que afecte áreas COMUNES porque en ese caso sí tendría que intervenir la Junta de Propietarios dando su conformidad.

*Resolución 243-2016-SUNARP-TR-T