AMPLIACIÓN DE ROGATORIA.

Es posible ampliar la rogatoria de una solicitud de inscripción para subsanar una observación por la exigencia de inscripción de un acto previo. Supuesto en el que además de no existir título incompatible antes de la ampliación, no importa si el instrumento público que da mérito a la inscripción del acto previo tenga fecha posterior al asiento de presentación del titulo observado.

Debemos tener en cuenta el Principio de Prioridad Excluyente, regulado en el Artículo X del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que dice: "No se puede inscribir un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha" . Asimismo lo indicado en el artículo 2017 del Código Civil que señala que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito; aunque se de fecha anterior.

Ahora bien, ¿ qué es un título incompatible? El segundo párrafo del artículo 26 del Reglamento General de los Registros Públicos define al título incompatible señalando que: "un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar" es decir, los actos o derechos contenidos en los títulos en conflicto son incompatibles entre sí, por lo que no procede la inscripción de ambos, y la inscripción o presentación del primero, determinará la tacha registral del presentado en segundo lugar.

Como señalan algunos autores esto no es con la finalidad de quitar derechos al usuario sino la de mantener un registro limpio de contradicciones, en el cual no consten, a la vez, titularidades incompatibles y opuestas.

En tal sentido, la regla del Registro impide la inscripción de títulos que contienen derechos incompatibles, sin que ello implique la emisión de pronunciamiento alguno sobre el mejor derecho que pueda corresponder al solicitante de la inscripción o al titular del derecho ya inscrito.

En consecuencia y en aplicación al art. 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, que estipula: (...)si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de ACTO PREVIO, la subsanación se efectuará ampliando la rogatoria del título presentado a fin de adjuntar los documentos que contienen el acto previo. (...) se desprende que si es posible ampliar una rogatoria para subsanar una observación por la exigencia de inscripción de un acto previo siempre y cuando no sea incompatible.

* Resolución Registral N° 2267-2014-SUNARP-TR-L del 28/11/2014